Che cos’è il TAIC?
Il d.lgs. 122 del 2005 ( TAIC) ha introdotto una serie di tutele per l’acquirente di un immobile da costruire.
La ratio sottesa al provvedimento normativo è quella di tutelare la parte acquirente dai rischi connessi all’acquisto di un immobile in corso di costruzione.
Una simile operazione, diffusa nella prassi, avvantaggia, da un lato, il costruttore che, in questo modo, ottiene un finanziamento alternativo all’indebitamento bancario, e dall’altro, anche l’acquirente che potrà richiedere la realizzazione di un immobile secondo le proprie esigenze, con la possibilità di risparmiare somme di denaro non indifferenti, in virtù del fatto che si appresta ad acquistare un immobile non ancora finito ed ultimato.
Quali sono i presupposti per l’applicazione del TAIC?
Per poter determinare l’ambito di applicazione della disciplina TAIC occorre tenere in considerazione i presupposti soggettivi ed oggettivi , oltre che un presupposto di natura contrattuale.
Per ciò che concerne i presupposti soggettivi , deve trattarsi di un costruttore ( persona fisica o giuridica), il quale ben potrebbe anche affidare la costruzione ad un terzo soggetto ( impresa subappaltatrice), mentre la parte acquirente deve essere una persona fisica – concetto sicuramente più ampio di consumatore- e non può invece trattarsi di una persona giuridica.
Il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell’applicazione della disciplina risiede nella circostanza che si tratti di un immobile da costruire, tale intendendosi un immobile per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire e che si trovi in uno stadio tale da non poter presentare la segnalazione certificata di agibilità.
Poiché nulla emerge dall’art. 1 della legge in esame, ci si è interrogati in dottrina se la disciplina in oggetto possa trovare applicazione anche a fronte di un immobile da ristrutturarsi.
Una parte della dottrina ha sposato la tesi restrittiva, facendo leva sul tenore letterale della norma, mentre, secondo altri autori, non si può trascurare il fatto che, in mancanza di estensione della disciplina TAIC anche alle ipotesi di immobili da ristrutturare, si finirebbe per far ricadere sulla parte acquirente i rischi e le possibili conseguenze negative che il Legislatore ha voluto arginare prevedendo apposite tutele proprio nel decreto legislativo n. 122 del 2005.
Stante le incertezze applicative, ai fini prudenziali una parte della dottrina ritiene di applicare la disciplina TAIC anche alle ipotesi di ristrutturazione.
La dottrina si è anche interrogata sulla necessità o meno di applicare la disciplina TAIC anche al di fuori dei presupposti oggettivi e/o soggettivi previsti.
Sul punto, alcuni autori hanno sostenuto la tesi estensiva evidenziando che la ratio sottesa alla disciplina sarebbe quella di arginare il fenomeno dell’abusivismo edilizio.
Se così non fosse, secondo tali autori, l’oggetto di un preliminare di immobile da costruire (ovvero vendita di cosa futura o permuta di cosa presente con cosa futura) senza aver almeno richiesto il rilascio del permesso di costruire sarebbe da considerarsi nullo per illiceità dell’oggetto, poiché sarebbe volto ad evitare l’applicazione della fideiussione.
La dottrina preferibile, ha invece sostenuto che la disciplina TAIC troverà applicazione solo in presenza di tutti i presupposti di legge e che la ratio sottesa alla provvedimento normativo è la tutela della parte acquirente e non arginare il fenomeno dell’abusivismo edilizio , giacché, se il Legislatore avesse voluto contrastare le irregolarità edilizie non avrebbe certamente previsto fra i presupposti per l’applicazione del d.lgs. 122 del 2005 la richiesta per il rilascio del permesso di costruire, ma il permesso di costruire già rilasciato.
Vi è poi un presupposto contrattuale per l’applicazione del TAIC in quanto, relativamente al negozio con il quale si perfeziona l’operazione di acquisto di un immobile da costruire, dovrà trattarsi di contratto preliminare o comunque qualsiasi altro negozio diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento che rispetti tutte le indicazioni contenute nell’art. 6.
Il D. lgs. N. 122 del 2005 ha previsto alcune importanti tutele in favore della parte acquirente, con particolare riferimento alla fideiussione ed alla polizza assicurativa decennale, con il dichiarato obiettivo di rafforzare la posizione della parte acquirente di modo da renderlo meno vulnerabile rispetto al c.d. rischio d’impresa che caratterizza l’attività imprenditoriale del costruttore.
Nonostante i buoni propositi alla vigilia dell’entrata in vigore del d.lgs. n. 122 del 2005, il Legislatore si è però ben presto reso conto che le norme in esame potevano essere facilmente disapplicate in quanto spesso e volentieri i costruttori non rilasciavano le garanzie previste.
Per tali ragioni, con l’entrata in vigore del d. lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019, il legislatore, nell’intento di dare una risposta alla grave crisi economica in cui versa il Paese, ha introdotto il “Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza”, per effetto del quale sono state apportate delle modifiche ad alcune delle norme cardine del d. lgs. n. 122/2005.
Quali tutele per la parte acquirente alla luce dell’entrata in vigore del d.lgs. 14/2019 ?
- Forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata già in sede di stipula del preliminare
Il nuovo art. 6 del D.lgs. n. 122 del 2005 stabilisce espressamente l’obbligo di stipulare il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Detta modifica ha lo scopo di rafforzare il controllo di legalità del notaio in sede di contrattazione preliminare, così da verificare il rispetto dell’obbligo della fideiussione nonché della polizza assicurativa decennale.
- Fideiussione
Il notaio dovrà indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della stessa al modello standard che sarà determinato sulla base di un decreto ministeriale.
Alla luce delle modifiche introdotte al d.lgs. 122 del 2005 – a seguito dell’entrata in vigore del Codice della crisi d’impresa- si amplia il contenuto della fideiussione in quanto essa non garantisce più soltanto la restituzione delle somme versate al costruttore- prima del trasferimento della proprietà- nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi, ma anche per il mancato rilascio della polizza assicurativa decennale il cui obbligo di consegna deve essere adempiuto all’atto di trasferimento della proprietà.
La fideiussione ha una scadenza?
La fideiussione perde efficacia (non più al momento del trasferimento della proprietà) ma soltanto nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore copia dell’atto di trasferimento della proprietà contenente la menzione relativa alla conformità della polizza al modello standard ministeriale.
- Polizza assicurativa decennale
Non diversamente dalla fideiussione, anche la polizza assicurativa dovrà essere redatta conformemente ad un modello standard che rispetti le prescrizioni di un decreto ministeriale.
Il notaio avrà l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento della proprietà gli estremi della polizza assicurativa e l’attestazione di conformità rispetto al modello standard.
A differenza della stesura originaria del d.lgs. 122 del 2005, il quale difettava di una sanzione espressa per il caso in cui il costruttore non consegnasse la suddetta polizza, oggi l’art. 4 TAIC espressamente dispone la nullità del contratto non solo per il caso in cui non venga consegnata la fidejussione alla stipula del preliminare ma anche qualora, alla stipula del definitivo, il costruttore non consegni la polizza assicurativa.
Ove non gli venga consegnata la polizza assicurativa, l’acquirente potrà recedere dal contratto preliminare ed, una volta ottenuta dal notaio l’attestazione di non aver ricevuto la polizza, potrà escutere la fideiussione.
Quando entra in vigore la nuova disciplina?
La nuova disciplina è entrata in vigore il 16 marzo 2019, ma- stante quanto disposto dal nuovo testo dell’art. 5 del TAIC, le modifiche legislative in oggetto saranno applicabili ai contratti per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto o rilasciato successivamente all’entrata in vigore delle modifiche stesse.
Tutela dell’acquirente e ruolo del notaio
L’art. 8 del d.lgs. 122 del 2005 stabilisce che : il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita , se anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Evidentemente la ratio della disciplina è quella di assicurare all’acquirente un acquisto stabile e sicuro, tale da non poter essere posto in pericolo a causa di inadempienze realizzate da terzi .
Il tenore letterale dell’art. 8 ha suscitato un ampio dibattito circa il modo corretto di interpretare le condizioni necessarie affinché il Notaio possa stipulare l’atto di compravendita.
Secondo la tesi preferibile in dottrina, occorre distinguere a seconda che l’acquirente intende accollarsi la quota di mutuo corrispondente all’appartamento da acquistare ovvero intenda contestualmente pagare il prezzo necessario per acquistare l’immobile e precisamente:
- In caso di accollo della quota di mutuo, il notaio non può procedere alla stipula se prima non vi sia stato il frazionamento del mutuo ed il contestuale frazionamento dell’ipoteca;
L’atto di frazionamento dell’ipoteca, invece, configura una rinuncia da parte del creditore ipotecario al principio dell’indivisibilità dell’ipoteca, sancito dall’art. 2809 2 ° comma c.c., in forza del quale la garanzia reale sussiste per l’intero su tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
Per effetto del frazionamento dell’ipoteca, ogni quota di mutuo “non risponde” più dell’intera ipoteca ma solo della quota di ipoteca ad essa attribuita con il frazionamento.
- In assenza di accollo della quota di mutuo, (il che accade quando l’acquirente paga per intero il prezzo concordato al costruttore) il notaio non può ricevere l’atto senza che vi sia il titolo ( consenso in atto del creditore alla cancellazione parziale dell’ipoteca, così da liberare il cespite immobiliare oggetto di acquisto.
E’ pacifico in dottrina che l’ambito di applicazione dell’art. 8 del T.A.I.C. assuma rilievo solo a fronte della stipula di atti ad effetti reali, con i quali si trasferisca la proprietà.
In sede di stipula del preliminare TAIC si potrebbe anche non frazionare l’ipoteca (in caso di accollo di quota di mutuo) ovvero non cancellarla parzialmente, purché ogni eventuale formalità pregiudizievole venga comunque cancellata non oltre la stipula dell’atto di trasferimento della proprietà.
Si ritiene altrettanto pacifico in dottrina che l’art. 8 TAIC in relazione alla cancellazione parziale dell’ipoteca (in caso di pagamento da parte della parte acquirente senza alcun accollo della quota di mutuo) si considera rispettato, in sede di stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, anche a fronte della mera sussistenza formale- ma non più sostanziale- della iscrizione ipotecaria .