Posso cambiare banca dopo aver fatto il mutuo?
L’istituto del pagamento con surrogazione e, segnatamente, la surrogazione per volontà del debitore ex art. 1202 c.c., ha acquisito particolare rilevanza in seguito all’emanazione del Decreto Bersani bis n. 40 del 2007, il quale ha disciplinato la c.d. portabilità dei mutui.
Il decreto prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo in essere dalla banca con la quale si è stipulato ad un’altra banca a spese zero, beneficiando di condizioni economiche migliorative. De facto, con la nascita della surroga, le banche non possono più fare affidamento su un portafoglio di clienti acquisiti per l’intera durata del piano di rimborso del mutuo, ma devono fare i conti con la eventualità che il cliente mutuatario decida di ottenere un nuovo mutuo da un’altra banca, finalizzato al rimborso del mutuo in essere, al fine di risparmiare quanto più possibile sulla rata del proprio mutuo, in funzione dell’andamento nel tempo di variabili quali l’andamento dei tassi di interesse o le variazioni degli spread offerti dalle banche concorrenti sui propri mutui di surroga.
Per usufruire della surroga è necessario richiedere alla nuova banca un mutuo di surroga che abbia gli stessi richiedenti e un importo uguale al valore del debito residuo del proprio mutuo in essere. Gli altri parametri del nuovo mutuo di surroga – quali ad esempio la durata o la tipologia di tasso di interesse – possono invece essere modificati liberamente.
Nel caso si desideri ottenere della liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo del proprio mutuo, si può ricorrere a due scelte di mutuo alternative:
Mutuo con finalità Surroga e Liquidità: si tratta di un mutuo di surroga abbinato ad un secondo mutuo finalizzato a ottenere della liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo del mutuo in essere. Il richiedente “trasloca” il proprio mutuo alla nuova banca erogante senza sopportare nessuna spesa, mentre invece supporta i normali costi del mutuo (di istruttoria, perizia, notarili) per il secondo mutuo di liquidità.
Il mutuo di surroga permette quindi la riduzione del peso della rata a parità di importo residuo da rimborsare alla nuova banca; l’alleggerimento della rata del nuovo mutuo viene normalmente ottenuto grazie a Tassi di interesse del mutuo di surroga più competitivi rispetto quelli del proprio mutuo in essere: la nuova banca offre degli spread scontati o delle promozioni particolari per acquisire nuova clientela “di qualità”; a tal proposito ricordiamo che, nella grande maggioranza dei casi, la banca che eroga il mutuo di surroga richiede l’apertura di un nuovo conto corrente con la banca e il contestuale accredito dello stipendio o degli emolumenti da libera professione.
Allungamento della durata del mutuo in essere o cambio del tipo di tasso: nel momento della sottoscrizione di un nuovo mutuo di surroga si può liberamente decidere di allungare la durata del mutuo (rispetto alla durata residua del vecchio mutuo) o cambiare la tipologia di tasso (per esempio da tasso fisso a tasso variabile); questo può comportare una riduzione del peso della rata mensile del nuovo mutuo rispetto a quella relativa al mutuo originario.
Il mutuante surrogato (la nuova banca) subentra, per effetto della surroga, in tutte le garanzie che assistevano il credito vantato dalla prima banca e si procederà alla trasmissione dell’ipoteca (modificazione soggettiva del soggetto titolare del diritto di ipoteca) mediante annotazione a margine dell’originaria iscrizione ipotecaria, ai sensi dell’art. 2843 c.c.
In questo modo, la nuova banca ottiene la possibilità di recuperare il suo credito presso il debitore, avvalendosi degli stessi privilegi e garanzie che assistevano il credito originario.
Per attuare la suddetta portabilità, occorre realizzare tre operazioni:
Stipula di un contratto di mutuo tra la nuova banca ed il debitore, nel quale emerga che la somma ottenuta a titolo di mutuo è finalizzata ad estinguere il mutuo residuo contratto dal debitore con la banca originaria e tale atto può anche non rivestire la forma dell’atto pubblico notarile, essendo sufficiente che emerga una data certa.
Rilascio della quietanza di pagamento da parte della banca originaria, nella quale il debitore dichiari che la somma ottenuta a titolo di mutuo dalla nuova banca sia stato destinata ad estinzione del mutuo residuo. Anche in questo caso è sufficiente una scrittura privata.
L’atto di surrogazione in forza del quale il debitore dichiara, ex art. 1202 c.c., di far subentrare la nuova banca nella medesima posizione del creditore originario ed in forza del quale il conservatore esegue l’annotazione ex art. 2843 c.c. e tale atto deve rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Sebbene a rigore di legge l’intervento del notaio sia richiesto solo per la stipula dell’atto di surrogazione, ciò non esclude che le parti decidano di avvalersi del Notaio per le garanzie di legalità che ne conseguono.
In tal senso, il Consiglio nazionale del Notariato e l’Associazione Bancaria Italiana hanno concordemente auspicato, ai fini di soddisfare esigenze di sicurezza e di semplificazione procedurale, la stipula, in presenza di tutte le parti (funzionario della banca originaria, funzionario della banca subentrante ed il soggetto che ha richiesto i mutui) di un unico atto notarile comprendente la stipula del nuovo mutuo, la quietanza di saldo del mutuo precedente e l’atto di surrogazione.