Ho diritto alle agevolazioni?
Le agevolazioni cd “prima casa” per i trasferimenti a titolo oneroso, introdotte dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, attraverso tutta una serie di provvedimenti di proroghe e modifiche, sono attualmente disciplinate dall’art. 1 quinto periodo e dalla Nota II-bis) al medesimo articolo della tariffa parte prima del T.U.R.
Ricorrendone le condizioni di cui infra, sono agevolabili gli acquisti di immobili ad uso abitativo rientranti in categorie catastali diverse da A1, A8, A9, da parte di persone fisiche, non distinguendosi tra cittadini italiani e non italiani.
Ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, devono ricorrere, in sintesi, le seguenti condizioni:
– che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività;
– che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
– che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di altra casa di abitazione acquistata con i benefici in oggetto.
La non possidenza di altra abitazione va intesa con riferimento ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che si deve ritenere ricorrente il requisito richiesto dalla legge anche nell’ipotesi di possidenza di altro alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della famiglia. (Cfr. Cassazione Sent. n. 18128/2009; Cassazione Ord. n. 100/2010).
Le agevolazioni si applicano pertanto anche agli acquisti di fabbricato rurale idoneo alla utilizzazione abitativa, agli acquisti di nuda proprietà, di quota di comproprietà, di diritti reali, di appartamenti contigui destinati a costituire un’unica abitazione, di appartamento o vano da accorpare ad abitazione agevolata e di immobile in corso di costruzione.
Le agevolazioni competono anche nel caso di soggetti già proprietari di immobile di Categ. A/10 di fatto destinato ad abitazione, che acquistano un immobile abitativo nello stesso o in altro Comune; di soggetti titolari, in comunione con soggetti diversi dal coniuge, di casa non agevolata, che acquistano altra casa nello stesso Comune; di soggetti titolari, in via esclusiva, in comunione legale o pro-quota, di casa non agevolata, che acquistano altra casa in altro Comune; di soggetti che hanno alienato l’intera casa agevolata, che acquistano quota o diritto su altra casa; di soggetti titolari di casa di abitazione acquistata da impresa costruttrice anteriormente al 22 maggio 1993, fruendo dell’aliquota Iva ridotta, che acquistano altra casa situata in altro Comune; di soggetti titolari di diritti parziari su immobile acquistato per successione o donazione con i benefici prima casa, che acquistano a titolo oneroso altro immobile abitativo nello stesso Comune; di soggetti titolari di immobile acquistato per successione o donazione con i benefici prima casa, che acquistano a titolo oneroso altro immobile abitativo in altro Comune.
L’Agenzia delle Entrate consente che le dichiarazioni previste dalla legge, ed erroneamente omesse nell’atto di acquisto, siano rese dal richiedente anche con atto successivo redatto con la stessa forma richiesta per l’atto di trasferimento.
La vendita di una quota o di parte dell’abitazione agevolata ovvero la cessione della nuda proprietà o dell’usufrutto o del diritto di abitazione comportano la decadenza “proporzionale” dell’agevolazione.
Non decade dalle agevolazioni il contribuente che, dopo aver fatto istanza, non abbia ottenuto, entro il termine di diciotto mesi, il trasferimento della residenza nel Comune ove è situato l’immobile oggetto di acquisto agevolato. Tale termine non è da considerarsi perentorio, per cui il mancato ottenimento della residenza va necessariamente valutato dal giudice in relazione alle circostanze concrete. (Cfr. Cassazione ord. n. 3507/2011)
Allo stesso modo le attuali disposizioni agevolative non prevedono alcun obbligo per il contribuente di mantenere per un dato periodo la residenza, sia nel caso di acquisto nel Comune di residenza attuale, sia nel caso di acquisto in Comune diverso, una volta che la residenza vi sia stata stabilita nei diciotto mesi.
Norme particolari sono dettate per il personale in servizio permanente presso le Forze Armate e le Forze di Polizia, per le persone trasferite all’estero per ragioni di lavoro e per i cittadini italiani emigrati all’estero, in quanto non è necessario che detti soggetti trasferiscano la residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato.
Sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1 della Nota II-bis), le agevolazioni spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a) della Nota II-bis) citata.
Sono ricomprese tra le pertinenze agevolabili, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
Ai soggetti che entro un anno dall’alienazione di una “prima casa” provvedono ad acquisire un altro immobile agevolato è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in relazione al primo acquisto, il cui ammontare non può essere superiore in ogni caso all’imposta di registro o all’Iva dovuti sul secondo acquisto.
Per “alienazione” si intende sia il trasferimento a titolo oneroso che quello a titolo gratuito.
Il riacquisto, invece, deve essere necessariamente a titolo oneroso, anche mediante permuta, dal momento che sugli acquisti per donazione si paga, nei casi in cui è dovuta, l’imposta sulle donazioni.
Conseguentemente il credito d’imposta non compete a coloro che abbiano alienato un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire della agevolazione c.d. “prima casa”; che abbiano alienato un immobile pervenuto per successione o donazione, fatta salva la ipotesi in cui la “prima casa” sia stata acquistata a suo tempo con il pagamento delle aliquote previste per il corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso, a sensi dell’art. 13 della legge 18 ottobre 2000, n. 383; che riacquistino una “prima casa” per successione o donazione; che riacquistino un immobile non avente le caratteristiche richieste dall’art. 1 della tariffa parte prima T.U. Imp. Reg. e in assenza delle condizioni enunciate dalla nota II-bis); quindi coloro che nell’acquisto dell’immobile non usufruiscono ovvero decadono dal beneficio dell’aliquota agevolata.
Il credito può essere portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, imposte sui redditi delle persone fisiche, imposta sostitutiva sulle plusvalenze da cessione d’azienda, ma la volontà di utilizzare il credito deve essere manifestata autonomamente da ogni interessato.
Il contribuente può utilizzare il credito portandolo in diminuzione della imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina oppure può utilizzarlo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti stipulati e sulle denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito; ovvero in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.
Le agevolazioni prima casa sono applicabili anche in caso di acquisti per successione e donazione, e in tal casosi applicheranno le imposte ipo-catastali in misura fissa e non proporzionale.
È opportuno tener presente che l’agevolazione per il successivo acquisto a titolo oneroso spetta a condizione che il precedente acquisto agevolato per successione o donazione si riferisca a casa ubicata in altro Comune oppure, se nello stesso Comune, che riguardi soltanto una quota, perché, se relativo all’intero verrebbe meno il requisito della non possidenza nel Comune, di cui alla lettera b) della Nota II-bis citata.
Al contrario il possesso di una casa di abitazione acquistata con i benefici relativi ai trasferimenti a titolo oneroso è di ostacolo alla fruizione dei benefici in relazione a un acquisto per successione e donazione, ostandovi l’assenza del requisito della novità di cui alla lettera c) della Nota II-bis) citata, applicabile nella fattispecie in base al rinvio contenuto nell’art. 69 della citata legge n. 342/2000.