Posso vendere liberamente il mio spazio di parcheggio?
A partire dalla fine degli anni sessanta, il Legislatore italiano, con una serie di provvedimenti, ha voluto introdurre nel nostro ordinamento una normativa in materia di parcheggi, sia per arginare i fenomeni di congestione e intasamento delle strade urbane, sia per tentare, al tempo stesso, di ridurre l’inquinamento atmosferico ed acustico prodotto dalla incontenibile diffusione dei veicoli a motore.
Si definiscono “parcheggi” gli spazi necessari tanto alla sosta quanto alla manovra e all’accesso dei veicoli: tale spazio può consistere in un’area scoperta (c.d. posto auto) o in un’area coperta, chiusa su tre lati (c.d. box) o su tutti i lati (c.d. garage).
E’ opportuno distinguere i c.d. parcheggi pubblici che appartengono, in linea di massima, al patrimonio comunale, disciplinati dall’articolo 41-quinquies comma 8 della legge 1150/1942 e dalla legge 122 del 1989 dai c.d. parcheggi privati, classificabili come segue:
– parcheggi “liberi”, categoria residuale, disciplinata dal codice civile in materia di pertinenze o di condominio degli edifici;
– parcheggi “Ponte”, regolati dalla legge 765/1967 art.18 che ha introdotto l’articolo 41sexies alla legge 1150/1942;
– parcheggi “Tognoli”, regolati dalla legge 122/1989 art. 9.
Il presente studio si occuperà esclusivamente dei profili di interesse notarile dei parcheggi in esame, ragion per cui si concentrerà l’attenzione sui parcheggi “Ponte” e sui parcheggi “Tognoli”,
specificando sin da ora che i parcheggi c.d. “liberi” sono liberamente edificabili in conformità con i permessi rilasciati dai singoli comuni e la loro circolazione non è vincolata in alcun modo.
PARCHEGGI “PONTE”
II legislatore del 1967 (legge 765/1967 art.18) ha previsto che nelle nuove (successive al 1 settembre, data di entrata in vigore della legge) costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri (ridotti a 10 nel 1989) cubi di costruzione.
Tale previsione ha, inoltre, un rilievo pubblicistico in quanto è necessario prevederla al fine di ottenere il rilascio del provvedimento di autorizzazione alla costruzione dell’intero stabile.
E’ opportuno segnalare che parte della dottrina ha ritenuto applicabile tale previsione anche alle ampie ristrutturazioni ma l’opinione espressa dal consiglio nazionale del notariato (CNN 3659/2002) è decisamente negativa.
Al fine di assicurare il rispetto della ratio della legge in esame, parte della dottrina ritiene che tali spazi debbano restare destinati a parcheggio (teoria oggettiva) mentre altra parte della dottrina ritiene che sia necessario un requisito ulteriore da rinvenirsi dell’utilizzazione di detti parcheggi solo a vantaggio dei proprietari degli immobili di cui sono pertinenza (teoria soggettiva).
Il legislatore con l’articolo 26 comma 5 della legge 47/1985 dispone espressamente che i parcheggi “Ponte” sono da intendersi pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818, 819 del codice civile.
Nel 1989, nonostante l’intervento del Legislatore sopra citato, il dubbio interpretativo circa la natura del vincolo in esame viene alimentato da una sentenza a Sezioni Unite della Corte di Cassazione
(3363/1989) che ritiene possibile la libera circolazione dei parcheggi “ponte” purché ne venga conservata la destinazione a favore dell’abitator dell’appartamento cui si riferiscono, qualificando il vincolo in esame come limitazione legale della proprietà privata per scopo di pubblico interesse (richiamando di fatto la teoria soggettiva sopra detta).
Tale situazione di incertezza è stata risolta dal legislatore con una Legge di semplificazione (legge 246/2005) che aggiunge un secondo comma all’articolo 41sexies della legge 1150/1942 il quale dispone che i parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.
Nonostante l’intervento semplificativo del Legislatore la dottrina prevalente e la Corte di Cassazione (4264/2006 e 21003/2008) hanno escluso che la novella del 2005 possa avere natura interpretativa qualificandola pertanto come innovativa, ragion per cui tale semplificazione non è applicabile ai parcheggi costruiti precedentemente all’entrata in vigore della legge medesima.
Pertanto è necessario precisare che se la dottrina maggioritaria, a seguito della riforma del 2005, ritiene liberamente trasferibili i parcheggi ponte a prescindere dal momento della loro costruzione, la giurisprudenza maggioritaria fa riferimento al momento della costruzione di modo che:
- se essa è successiva al 2005 il parcheggio sarà liberamente alienabile;
- se essa è antecedente al 2005 ma nelle more non è stata venduta alcuna unità abitativa del palazzo di riferimento il parcheggio sarà liberamente trasferibile;
- se essa è antecedente al 2005 e nelle more è stata venduta almeno una delle unità abitative del palazzo di riferimento, il parcheggio sarà liberamente trasferibile ma resterà il vincolo d’uso in favore del proprietario dell’unità abitativa, privando di fatto di applicazione la novella del 2005
PARCHEGGI “TOGNOLI”
L’intervento previsto dal legislatore con la legge Ponte ha risolto solo parzialmente il problema dei parcheggi nel nostro paese, ragion per cui il legislatore ha sentito l’esigenza di dotare di spazi destinati a parcheggio anche le costruzioni antecedenti al 1967.
La legge Tognoli (legge 122/1989 art.9), pertanto, trova amplia applicazione in relazione agli edifici storici, prevedendo che i proprietari di immobili possano costruire parcheggi, ad uso esclusivo dei residenti, nel sottosuolo del fabbricato, in locali esistenti al piano terreno e, dopo le modifiche introdotte dalla c.d. legge Bassanini bis, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, ritenendosi sufficiente la semplice denunzia di inizio attività.
I parcheggi “Tognoli”, a differenza dei parcheggi “Ponte”, sono rimessi all’iniziativa del proprietario, non essendo mai obbligatori, ma semplicemente incoraggiati anche tramite numerose agevolazioni fiscali.
La natura giuridica dei parcheggi in esame è sicuramente quella di pertinenza, il cui vincolo sorge con la venuta ad esistenza del bene.
Il comma 5 dell’articolo 9 della legge 122/1989 dispone la nullità della cessione dei parcheggi “Tognoli” separatamente dall’unità immobiliare di cui sono pertinenza, al fine di evitare speculazioni da parte di chi ha goduto di particolari agevolazioni nella costruzione dei posti auto.
Il decreto legge 5/2012, convertito con legge 35/2012 prevede un’ulteriore semplificazione della disciplina in esame in quanto dispone la possibilità di trasferire i parcheggi “Tognoli” purché vi sia la contestuale destinazione a pertinenza da parte dell’acquirente in relazione ad un ulteriore immobile sito nel medesimo comune.
I parcheggi “Tognoli” di cui si è fino ad ora trattato sono quelli costruiti in proprietà dai titolari ma è possibile anche la costruzione in proprietà superficiaria su terreno comunale, la cui circolazione è
ammessa solo se prevista ab origine nella convenzione comunale o, in caso contrario, previa modifica della convenzione stessa.
Dopo aver sommariamente esaminato l’evoluzione legislativa delle norme dettate in materia di spazi destinati a parcheggio è lecito concludere che sono liberamente alienabili i parcheggi costruiti in eccedenza al limite previsto dalla legge Ponte, nonché quelli costruiti senza le agevolazioni fiscali previste dalla legge Tognoli e sono anche liberamente trasferibili i parcheggi “Ponte” la cui costruzione è successiva al 2005 mentre resta valido il divieto di intrasferibilità per quelli costruiti in precedenza ad eccezione del caso in cui non sia stata alienata nessuna unità immobiliare del palazzo di riferimento.
Sono liberamente trasferibili i parcheggi Tognoli purché vi sia una contestuale destinazione a pertinenza di un immobile di proprietà dell’acquirente sito nel medesimo comune e sono allo stesso modo liberamente trasferibili i parcheggi “Tognoli” costruiti in proprietà superficiaria su terreni del comune purché espressamente previsto (ab origine o mediante successiva modifica) nella convenzione con il comune.
Resta da esaminare un ulteriore profilo di criticità in quanto la semplificazione del 2012 in merito ai parcheggi “Tognoli” sembra tradire la ratio della norma introduttiva dei parcheggi medesimi.
Essi, come sopra esemplificato, nascono al fine di agevolare i proprietari degli immobili cui sono collegati ma ciò sembra onestamente impossibile nel caso in cui l’edificio cui viene attribuita la pertinenza si trovi distante dal parcheggio, cosa che potrebbe facilmente avvenire in comuni di grandi dimensioni.
Sarebbe pertanto opportuno e auspicabile un nuovo intervento del legislatore al fine di indicare in modo maggiormente dettagliato un limite alla possibilità di definire “pertinenza” un parcheggio eccessivamente distante dal bene cui è collegato.