La fattispecie è la seguente: Tizio intende vendere a Sempronio l’immobile gravato dall’ipoteca e dal pignoramento a favore della Banca Alfa.
Vi è mai capitato di inorridire nella qualità di acquirente alle parole “bene pignorato” pronunciate dal venditore?
Nell’operazione in esame gli interessi in gioco sono principalmente due: l’interesse del creditore ad ottenere la soddisfazione del proprio credito a mezzo del ricavato della vendita e quello dell’acquirente di acquistare un bene libero da gravami.
La presente trattazione si prefigura l’obiettivo di fare passare alla parte acquirente “tale orrore”.
Al fine di evitare che il venditore subisca il decremento del prezzo derivante dalla vendita all’asta del bene, l’acquirente scappi e la Banca rischi di non vedere soddisfatto il proprio credito , la prassi ha elaborato un sistema di tutela che va incontro agli interessi di tutti e tre.
Le soluzioni elaborate dalla prassi notarile sono due.
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1) La compravendita sospensivamente condizionata
La prima soluzione elaborata dalla prassi è la compravendita sospensivamente condizionata stipulata nello studio del Notaio dal solo acquirente e dal venditore.
La condizione sospensiva dell’estinzione della procedura esecutiva pronunciata con un’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione nella quale viene ordinato al conservatore dei registi immobiliari di cancellare il gravame la trascrizione del bene pignorato consente di tutelare l’acquirente di fronte l’eventuale esercizio del reclamo di cui all’articolo 630 comma 3 c.p.c.
Alla condizione sospensiva si affianca un ulteriore strumento di tutela che è l’istituto del deposito prezzo presso il notaio.
La situazione che viene a crearsi è la seguente: da un lato, il creditore vuole avere la certezza della soddisfazione del suo credito e ciò, in astratto, può avvenire solo con l’incasso della somma dovuta; dall’altro lato, l’acquirente vuole versare il denaro solo nel momento in cui sussiste la certezza di acquistare un bene libero da gravami.
Apparentemente tali interessi sembrano contrapposti e non conciliabili poiché non possono essere soddisfatti con contestualità̀.
A questo punto, interviene il notaio.
La funzione del notaio assume infatti in questa fase un ruolo determinante, in quanto lo stesso è in grado di conciliare questi contrapposti interessi con l’istituto del deposito del prezzo.
Tale istituto, infatti, dà soddisfacenti garanzie a tutte le parti interessate e nello specifico:
la parte acquirente, nonostante la condizione sospensiva di cui sopra, consegna sin dalla stipula dell’atto la somma di denaro pari al prezzo pattuito per la vendita
nelle “mani” del notaio, il quale assumendo l’incarico di consegnarla al creditore procedente SOLTANTO nel momento in cui ci sarà l’estinzione della procedura esecutiva, la depositerà sul proprio apposito conto corrente dedicato.
Il ruolo determinante del notaio consiste appunto nel garantire da un lato la parte acquirente, dall’altro consentire al creditore procedente di rinunciare alla procedura esecutiva avendo la certezza che le proprie ragioni siano soddisfatte non appena la procedura sarà estinta.
Per il caso in cui la condizione sospensiva non dovesse avverarsi ntro un termine che il notaio e le parti avranno cura di precisare per evitare che la vendita possa rimanere sospesa all’infinito, sarà invece premura del Notaio restituire la somma precedentemente consegnatagli alla parte acquirente.
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2) Atto stipulato in tribunale
La seconda soluzione elaborata dalla prassi non richiede l’apposizione di una condizione sospensiva e permette che il contratto di compravendita possa produrre immediatamente i propri effetti.
Ma come? Stipulando l’atto direttamente nei locali del tribunale.
Prima di sottoscrivere l’atto di compravendita, il creditore procedente il quale vedrà soddisfatte le sue ragioni con il prezzo corrisposto dall’acquirente, deve rinunziare alla procedura esecutiva alla presenza del Giudice dell’Esecuzione, il quale emette con immediatezza l’ordinanza di cancellazione della procedura esecutiva.
Nel caso vi siano dei creditori intervenuti anch’essi una volta soddisfatte le loro ragioni, devono rinunziare tutti alla procedura esecutiva.
Pertanto, nel caso di rinunzia alla procedura esecutiva da parte di tutti i creditori procedenti, si potrà dare immediata esecuzione alla cancellazione del pignoramento in quanto la rinunzia di tutti gli aventi diritto è parificabile al c.d. timbro di non opposizione.
Se detti presupposti si verificano, si è in grado di assicurare a tutti i soggetti interessati le stesse tutele che si hanno nella soluzione giuridica del contratto di compravendita condizionato sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva.
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2 a) Aspetti positivi e negativi dell’atto stipulato in tribunale
Aspetti positivi:
- Non si torna dal notaio per atto di avveramento della condizione;
- Atto produce immediatamente effetti;
Aspetti negativi:
- Bisogna andare in tribunale;
- E’ richiesta la presenza di tutti i creditori;
- Il giudice deve essere disposto a rilasciare immediatamente ordinanza di cancellazione del gravame;